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住宅ローン減税という制度は、住宅という高額な買い物をするときの大きな助けになりますよね。
しかしこの住宅ローン減税に必要な『耐震基準適合証明書』について、誰が申請すべきかという疑問や、トラブルが発生してしまうケースがあります。
そこで今回は、耐震基準適合証明書の疑問点や実務について説明していきます。
1）事前に（できれば初訪時に）不動産仲介会社へ「建築士によるインスペクションを実施すること」「住宅ローン減税が利用したいこと」を伝え、制度について納得のいく説明をしてもらえる仲介会社を選ぶ。
住宅ローン減税が上手くいかない理由の一つに仲介会社が無知だったということが挙げられます。所有権移転前にやらなければならないことがあります。不動産の売買とは関係ないからといって何もしてもらえない仲介会社を選ぶ理由はありません。
※中古住宅はほとんどの場合、どの仲介会社を通じても購入することができます。
2）購入したい物件が決まったらインスペクションを実施する
費用や諸条件を含めて書面で建築士事務所へ依頼します。調査費用は調査までに支払う条件になっていることが多いです。
他に購入希望者が競合している場合など不動産売買契約を先行しなければならない場合があります。この場合は仲介会社とよく相談した上で契約を優先するか、リスクを取るかを選択してください。
3）インスペクションの結果を受けて改修工事費用の見積りを確認します。
住宅設備の交換など他にリフォームしたい箇所がある場合はリフォーム全体の概算見積りを確認します。（この時点で詳細な見積りを取るのはスケジュールの関係から現実的ではありません）
4）リフォーム会社を決定します。
リフォーム工事請負契約を締結するのではありません。あくまで以後の対応を依頼するリフォーム会社を決定するだけです。
この後でも請負契約を締結するまではリフォーム会社を変更することができますが、不動産取引のスケジュールから現実的ではないことが多いです。
5）不動産売買契約を締結します。
所有権移転までに実施しなければならない後工程のスケジュールを確認しておかないと所有権移転日を決定することができません。
通常の取引では契約日から1か月後くらいで調整するのですが、一度決まった所有権移転日を後からひっくり返すことは困難なので、予め確認しておきます。
（瑕疵保険を利用する場合など1か月では足りない場合があります）
また、不動産売買契約直後に住宅ローンの審査を行うことが通常なので、リフォーム費用を住宅ローンとあわせて借りたい場合は不動産売買契約までにリフォーム概算見積りを作成してもらっておく必要があります。
6）融資内定後、所有権移転までに必要な手続きを行います。
所有権移転後のリフォーム工事の場合は、この時点で仮申請を行っておきます。厳密に言うと撤回する手続きがややこしくなるので、リフォーム関連の書類は融資内定後の方が良いと思います。
不動産仲介会社が所有権移転前に住民票を移しておくように指示をする場合がありますが、この時点で住民票を移してしまうと住宅ローン減税が利用できなくなりますので注意が必要です。
7）所有権移転
8）リフォーム工事（耐震改修含む）
9）耐震基準適合証明書発行
10）確定申告を行う
※マンション・木造以外の戸建ては原則として「新耐震」であることが前提です。
稀に旧耐震の物件を取り扱う建築士事務所もありますが、イレギュラーだと思っていた方が現実的です。
1）事前に（できれば初訪時に）不動産仲介会社へ「建築士によるインスペクションを実施すること」「住宅ローン減税が利用したいこと」を伝え、制度について納得のいく説明をしてもらえる仲介会社を選ぶ。
手続きが戸建てと異なるので、仲介会社が理解していないと失敗してしまう恐れがあります。
2）購入したい物件が決まったら、住宅ローン減税を適用するための方法を決める
選択肢は１：マンションの耐震基準適合証明書を発行できる建築士事務所を探す、２：マンションの既存住宅売買瑕疵保険に加入する の２択です。
※売主が宅建業者の場合は瑕疵保険に加入してもらえるように交渉し、加入してもらえない場合は耐震基準適合証明書の発行を検討します。
※売主が個人の場合はどちらの方法でも良いのですが、保証を考えると瑕疵保険の加入をお勧めします。
3）後工程のスケジュールを確認する
耐震基準適合証明書はそれほど時間がかかりませんが、既存住宅売買瑕疵保険は場合によっては証明書取得まで1か月では足りない可能性があります。
不動産売買契約前にスケジュールを確認しておいて、余裕を持ったスケジュールで所有権移転日を決定します。
※可能であればこの時点でインスペクションを実施して、証明書発行可否もしくは瑕疵保険の検査基準を満たすかどうかの確認を行っておくことをお勧めします。
4）不動産売買契約を締結します
不動産売買契約の締結の条件として、売主に耐震基準適合証明書の申請者になることもしくは既存住宅売買瑕疵保険の手続きで売主が記載するべき書類の作成に協力してもらうことに合意してもらいます。
5）速やかに所有権移転までに実施するべきことを実行します
住宅ローンの内定前に動くと無駄が発生してしまうリスクはありますが、所有権移転日までのスケジュールが厳しい場合が多いので、不動産売買契約後、住宅ローン審査の手続きと同時に必要な後工程を実行します。
6）証明書が必要な期日を司法書士に確認する
登録免許税の減額時に使用するタイミングが証明書が必要な最も早いタイミングです。いつまでに提出する必要があるのか事前に司法書士に確認し、間に合うように手配します。
7）所有権移転
所有権移転後に耐震基準適合証明書を取得する流れは想定されないので、所有権移転にあたって予め住民票を移転する「新住所登記」を行っても問題ありません。
8）確定申告を行う
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ページ作成日 2021-03-07
