【社長ブログ】|ブログ｜LIXIL不動産ショップERA中央企画

GW連休明け仕事初めの本日、デザインリノベの現場を確認しがてら、多摩市鶴牧のメタセコイア通りに差し掛かった際、あまりの新緑の眩しさに思わず車を停車。

メタセコイア通りといえば紅葉の時期が見頃の代名詞ですが、あらためて新緑の季節も負けず劣らずGoodですね！

★月間89万PVを誇る、多摩市地域情報メディア「多摩ポン」

こんどの週末（4月17日・18日）に開催予定のデザインリノベーション体験会に先立ち、「多摩ポン不動産PR」にて、LIXIL不動産ショップ中央企画のデザインリノベーション事例を取り上げていただきました♪

★いよいよ今週末（4月17日・18日の2日間）の開催となります、【多摩ニュータウン】デザインリノベーション体験会

多摩ニュータウン全域の約94,000世帯にポスティング配布されている『もしもし新聞』さんの4月16日発行号に広告を掲載させていただきました♪
本日から木曜日にかけて地域に配布される予定につき、是非とも手に取ってご確認ください！

【日時】 4/17（土）・18（日） 11:00～17:00
【会場】
①エステート落合5（多摩市落合5-8-16-503）
リノベーションテーマ
⇒天井の高い開放的な空間を利用した『ナチュラルシックスタイル』
②エステート鶴牧4（多摩市鶴牧4-5-4-103）
リノベーションテーマ⇒
約64㎡の専用庭のある暮らし『ビンテージカフェスタイル』

小田急・京王多摩センター駅の北側の出口を出ると見えてくる赤い看板のお店。この地で40年近くも続く大判焼きのお店「しゃるむ」があります。
元々は、この場所に「しゃるむ」というレストランがあり、その店名を引き継いだところからきているという「大判焼きしゃるむ」の店名の由来をご存知だという方は、かなりの多摩センター通といえるでしょう・・・

多摩センター周辺の桜名所スポットである乞田川沿いのソメイヨシノも、ここ数日の気温上昇により一気に開花！
個体差はあるものの、ほぼ満開といってもよい状態までやってきました♪毎年この時期になると、店舗事務所に居ながらにして満開の桜並木を愛でることができる環境に当たり前のように居れることに感謝したいですね。

予想通りではありますが、新型コロナウイルスの感染拡大による訪日客の激減や外出自粛の影響で、都市部を中心に大きく下落、住宅地や商業地などを合わせた全用途の全国平均も前年より6.5％下がるなど、公示地価は6年ぶりに下落に転じました。昨年後半には一部に下げ止まりの兆しも見られたようですが、コロナの収束が見通せない中、依然として先行きは不透明なままです・・・

本日3月23日、世間は大学の卒業式シーズンでしょうか。
LIXIL不動産ショップ中央企画の店舗事務所が入っておりますライティングビルをバックにソメイヨシノの撮影でシャッターを切ったそのとき、ちょうど卒業式帰りと思しき袴姿の女性が。

【第1講座】
データで読み解く最新の入居者ニーズ
講師：上野典行氏（不動産コンサルタント）
◎コロナ渦で入居者ニーズはどう変化したか？
◎コロナ渦初の引っ越しシーズンで考えるべきポイント
◎間取り、設備の最新ニーズ
◎今後、注目すべき空室対策とは？

【第2講座】
中古物件の「アンチエイジングケア」！
講師：西村哲氏（物件再生リフォームのエキスパート）
◎建物の「アンチエイジングケア」とは？
◎間取り、収納の若返りのポイント
◎物件の老化度はここをチェック！
◎中古物件の「アンチエイジングケア」事例紹介

【第3講座】
リフォームの「修繕費」と「資本的支出」の違い
講師：大野晃男氏（大家さん専門税理士）
◎リフォームを決める前に必ず確認すべきこと
◎必要経費に算入できる修繕、リフォームの範囲
◎「修繕費」と「資本的支出」の違い、区分方法
◎リノベーション計画の立て方のポイント

◆陽光桜（ヨウコウザクラ）はバラ科サクラ属の落葉小高木
愛媛県の高岡正明さんにより「里桜」の天城吉野（アマギヨシノ）と寒緋桜（カンヒザクラ）との交配によって作出されたそうです・・・

★多摩センター駅北口、乞田川沿いの桜並木
・2021年3月15日（月）15時現在
気温上昇に伴い、開花間近の蕾を発見！
本格的な春はもうすぐそこまで訪れています♪

「老人ホームの紹介っていっても、どこも空き待ちで紹介できるような施設なんてないのでは？」老人ホームの紹介事業を行っているというと、このような質問を受けることがしばしばございます。
これは、多くの方が、老人ホーム＝とくよう（特別養護老人ホーム）だと認識されていることにあると考えます・・・

中央企画の団地再生プロジェクトとして、ただいま絶賛リノベ工事中の現場が、多摩センター駅から徒歩圏内の「エステート鶴牧」＆「エステート落合」
今回は、多摩ニュータウン「エステート落合5-8」のリノベーションについて少しご紹介をさせていただきたいと思います・・・

皆さんに是非ともご紹介したいのが、当社にて絶賛取り組み中であります、多摩ニュータウン団地リノベ再生プロジェクトについて。現在、多摩センター駅から徒歩圏内の「エステート鶴牧」および「エステート落合」にて3月末の完工を目指してリノベーション工事中ですが、今回はエステート鶴牧の現場よりお届けしたいと思います・・・

多摩センター駅北側 乞田川沿い桜並木には、令和3年4月3日（土）～同4月18日（日）の期間中に提灯が設置されるそうなので、是非とも多摩センターにて満開の桜風情をお楽しみいただければと思います。
※提灯点灯時間：17時～22時
※桜の開花状況や新型コロナ感染症拡大状況により期間、時間に変更の可能性あり

自宅や通帳の管理、相続税対策等をするには、ご本人が自分の意思で、財産管理や資産運用を行わなければなりません。もしも、ご本人が認知症になると、判断能力がないとされ、財産管理や資産運用を行えなくなってしまうわけですが、その解決方法のひとつとして『家族信託』が登場するのです・・・

ご両親が元気なうちから「親の財産を別の人が管理できるようにさせてほしい」と頼むことは、親に対して失礼だと思われるかもしれません。しかし、上記のようなケースが発生してしまってからでは、仮に息子や娘であってもお金を引きおろすことも介護費用に充てるために自宅を貸したり売ったりすることも、ご本人でなければ行うことができず、ご両親もあなたも困ってしまいます。そこで・・・

「家族信託について気になるけど、実際どういったケースで活用されているの？？」このように思ったことはありませんか？今回から数回にわたり、家族信託の活用事例シリーズとして、「どのような場面で家族信託が有効にご活用いただけるのか、そしてどのようなメリットを得ることができるのか」ということをお伝えしてゆきたいと思います・・・

政府が「所有者不明土地」対策を本格化させています。
所有者不明土地とは、誰が所有しているのかが分からない土地で、相続の際に親の家や土地の名義変更をせず、長年放置することなどで発生しますが、その総面積は既に九州の面積より広い410万ヘクタールにも及ぶといわれています。そこで・・・

相続対策・家族信託を検討する際に最も理想的な導入タイミングなのは、親世帯が「元気なうちに」という事になります。
「元気があれば何でもできる！！」という名言もありますが、実際問題として、親の判断能力低下等で「元気ではない」状態になってしまったあとでは「何もできない」可能性が高まってしまうからです・・・

わたしのYoutubeチャンネル（ハッピー不動産相続CH）やブログの方では、「家族信託・民事信託」に関する動画や記事をお届けする機会が多くなっていますが、今回はいつもと少し趣向を変えて、家族信託について漫画を活用して解説してみたいと思います・・・

【安心空き家信託サービス】
実家でひとり暮らしをされているお母様（80代後半）を心配され家族信託のご相談にみえたA様。
私どもからの「安心空き家信託サービス」の提案にたいし即座に実行に移されました。今後もし、実家不動産の売却や賃貸など契約手続きを行う場合には、全てA様単独にて手続きを行うことができるため、安心してお母様の財産管理を行うことができるようなります・・・

「不動産相続の相談窓口」でもある当社では、一先ずの役目を終えた住宅をシニア世代より買い受けせていただき、そこにデザインリノベーションを施したうえで次世代（子育て世代）へ橋渡しすることによって、成熟した多摩ニュータウンの活性化を図る【買取（再生）再販】事業を展開してゆきます・・・

マンション購入だけに限りませんが、大きな買い物をしようというときって普段以上に金額の中身を確認して「この費用って高いんじゃないか？」など不安になったりしますよね。
マンションの購入に関してですと、管理費や修繕積立金などでしょうか。
そこで今回は、この二つの費用のうち修繕積立金がどのように決まっているのかを簡単に説明させていただきます。

・親名義の定期預金が解約できない！
・親名義の預金が引き出せない！
・親名義の不動産（実家）を処分して介護費用に充てたいのに売却することが出来ない！
・相続人の一人が認知症で相続手続きが進められない！
このような事態が起こる前に、「安心空き家信託」を検討してみませんか！？

LIXIL不動産ショップ中央企画　代表の田岡です。

2度目の緊急事態宣言が発出されて約3週間、そして早くも1月が終了しようとしているタイミングではありますが、全国賃貸住宅新聞（12月28日号）を参照して、あらためて2020年の賃貸業界を振り返ってみたいと思います・・・

私どもでは「不動産相続の相談窓口」として、相続対策・家族信託等のサポートをさせていただいているほか、有料老人ホーム等の取次店や、アクティブシニアの方向けへの賃貸住宅あっせんなど、ご高齢者シニアの方を対象とし、この東京多摩地域の中における住まいと暮らしの包括的なサービスをワンストップで提供しております・・・

ご存知の方も多いと思いますが、贈与税の非課税枠は110万円です。
注意は必要ですが、毎年110万円の贈与であれば、着実に非課税で財産を親から子へ移すことができる制度です。
ただ、このやり方ですと500万を移すのに5年も掛かってしまうので、贈与税を払って贈与することも検討してみることとします・・・

登記簿に受託者の名前が入ることによるメリット
●受託者が所有者として、財産の管理ができる
賃貸マンション、アパートや駐車場などの収益物件であれば、所有者が認知症等によって判断能力を喪失した後であっても、借り手その他との契約行為を受託者が貸主として行うことが可能となります・・・

家族信託を組むことと遺言を残すことの一番の違いは、遺言はあくまでも単独行為（自分一人で行う行為）だということです。自分一人で「誰にどの財産を遺すか」を決めることができる反面、単独行為であるがゆえに、いつでも遺言の書き換えや取消が可能となります。また、遺言は、あくまでも本人が亡くなってから効力を発生するものなので、それまでの間であれば何度でも書き換えることが出来てしまいます・・・

後見を受ける本人のメリットだけを考えた法律行為には成年後見制度を活用し、同時に将来の相続を見据えた契約行為（本人や一族が望む生前贈与や、借金をしてアパートを建てるといったいわゆる「相続税対策」などの部分は家族信託を活用するといった・・・

法定後見制度とは、後見を受ける人が認知症など判断能力を失った状態となった段階で、家族が裁判所に申請することで開始されます。この際の後見人は、裁判所が適切と判断したものが指名を受け就任することになり、家族が候補者となることも可能ですが、最終的な判断は裁判所に委ねられます・・・

家族信託には、広く知られているところの「委任契約」「成年後見制度」「遺言」の各制度の機能のよい部分が含まれています。
各々の制度を利用するには、それぞれに別の手続きを必要としますが、家族信託においては1つの信託契約の中にそれらの機能を盛り込むことができるのが最大のメリットといえます。

LIXIL不動産ショップ中央企画
不動産相続の相談窓口の田岡です。

2021年、新年あけましておめでとうございます。
本日より仕事始めとなりましたが、今年も変わらぬご愛顧のほど何卒よろしくお願い申し上げます。

おかげさまで、中央企画株式会社としては第43期目の新年を迎えることが出来ました。
これも偏に地域の皆様のご支援の賜物と感謝申し上げます。
今年も、恒例となっている地域の氏神様への初詣から仕事始めということで、多摩市落合の白山神社を訪れて参りました。

Q.最近、よく耳にする「家族信託」とはどういうものですか？
簡単に説明すると、「家族信託」とは、財産を持っている人が信頼できる相手方に、自分の財産の管理や処分をする権限を託すという財産管理の仕組みです。
※財産管理のみを行うことができる仕組みにつき、病院や施設の入院入所手続きなどを行う「身上監護」については、身近にサポートできる親族がいない場合、成年後見制度と併用する必要もあります。

成年後見関係の申し立て動機の1位は預貯金の管理および解約となっています。本人確認が必要となる定期預金の解約や預貯金口座からのお金の引き出しには、成年後見制度を使わざるを得ません。
同様に、不動産の処分等の手続きをするという申し立ての動機もありますが、不動産の売却に関しては、成年後見制度を申し立てたからといっても、必ずしも家庭裁判所からの許可が得られるとは限らないため注意が必要です。

認知症に伴う資産凍結の話をさせていただく際、「成年後見制度」を利用すれば不動産の売却や資産承継対策を行うことが出来るのでは？とご質問をいただくことがありますが、
後見人は「本人のために」財産をしっかり守る職務を負うことから、家庭裁判所および後見監督人の指導・管理監督下に置かれます・・・

人生100年時代において、平均寿命と健康寿命のギャップの期間、自身の資産を『誰が、どのように』管理してゆくのかが大きな課題であり問題でもありますが、巷で行われている「相続相談」や「相続対策」では、この視点がすっぽりと抜け落ちているように思います。
転ばぬ先の杖として、是非とも家族信託をご検討ください。

本人確認法が制定されて以来、不動産の取引に伴う「本人確認」が厳格に執り行われることとなり、とくに売買契約においては所有権の移転登記を行う専門職である司法書士の立ち合いの元、本人の意思判断能力が確認できない限り取引を行うことは出来ません。
そこで登場してくるのが「家族信託」です

地域の中において、空き家増える＝地域の不動産の価値の下落ともなり得るため看過することは出来ません。
そんな空き家問題を解決するソリューションとして、われわれ不動産相続の相談窓口が期待しているのがこの家族信託となります。

全国的に「空き家問題」がクローズアップされていますが、不動産所有者の認知症による資産凍結に伴い、いわゆる塩漬け状態としての空き家となるケールが増えることが危惧されていますが、われわれ地域密着の不動産事業者として、そのような空き家を増やさないための情報発信や取り組みが使命だと考えています。

親名義の財産を、家庭裁判所や成年後見人を介することなく、信頼できる家族間で柔軟に管理・運用・処分できるように備えて準備しておくことが家族信託契約を行う趣旨といえますが、契約の当事者としては、財産を預ける（信じて託する）立場の「委託者」、財産を預かる（託される）立場の受託者との間の契約ということになります。

2025年問題以降の認知症患者700万人時代を控えて、今後ますますの需要が高まってくると思われる家族信託。
わたくしどもLIXIL不動産ショップ相続サロンにおいては、地域密着の不動産会社として、不動産をはじめとする資産を凍結させないための生前対策をお手伝いさせていただいております！！

木星と土星の大接近は今月22日がピークとのことなので、人生一度きりとなるであろう機会を是非ともお見逃しなく！！
17時半ごろに南西の空（お月様が目印）を見上げると木星と土星が並んで光るさまが肉眼でも確認することが出来ますよ♪

スタッフ全員による一斉社内清掃を行いました☆
例年は、仕事納めの年内最終日に大掃除として行っていたものですが、コロナ渦の今年は、定休日を利用し（もちろん、振り替え休日は設けて）徹底的に行うという趣旨で、一日かけて普段手を付けられない箇所を念入りに清掃しました。徹底的に清掃を行う時間を共有することにより、多くの業務への気づきとスタッフ間のベクトルの一致が図れたのではないかと思います♪

2025年を迎えると、いわゆる団塊の世代の皆様が75歳以上の後期高齢者世代に達するということで、医療・介護などの社会福祉費が急増されることが懸念されています。
もう一つ問題視されているのが認知症患者の増加です。

不動産相続の相談窓口の相続勉強会でも繰り返しお伝えするところですが、相続における「不動産のとりあえず共有」にはデメリットはあってもメリットとなることは一切ありません。共有で相続してもよいのは、相続後すぐに売却するという出口が決まっている場合のみです。
是非とも動画をご覧ください。

老人ホームの類型」についてを含め、はじめての介護施設探しを分かりやすく解説されている「介護施設の選び方ガイド」を進呈しています。

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