賃貸不動産のオーナーが知っておくべき家族信託【2025-04-10更新】 | LIXIL不動産ショップ多摩センター店 中央企画

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シニアライフ相談サロンめーぷる多摩ニュータウン店
シニアライフカウンセラー＆家族信託コーディネーターの田岡です。

資産凍結を防ぐ管理手法「家族信託」とは
賃貸不動産オーナーにとって、認知症対策や相続対策の有効な選択肢となる新たな財産管理の手法として「家族信託」利用のすそ野が広がっています。

家族信託が注目されている背景として、2030年には65歳以上の約3人に1人、1000万人以上が認知症または軽度認知障害など認知症予備軍になると推計されるなど、高齢化社会の進展と認知症患者の増加があります。
民法でも、意思能力のない人の法律行為は無効と明文化されていますが、認知症等により本人の意思能力が失われると、不動産の管理・売却や、金融取引などができなくなります。
家族信託登場以前の認知症対策としては成年後見制度が代表的ですが、原則として家庭裁判所の監督下で運営されるため自由度が低く、財産の利活用が制限されるなどのデメリットがあります。成年後見制度に対して家族信託は、家族間での柔軟な財産管理ができる点などが評価されて広く普及し始めているのです。


上の図で表されているとおり、家族信託とは、親世代が信頼できる子どもなどの家族に財産を託し、その管理・処分などを任せる仕組みです。財産を託す人を「委託者」、財産の管理を託される人を「受託者」と呼びます。
元気なうちに家族間で信託契約を結ぶことで、たとえ親（委託者）が認知症になったとしても、受託者である子どもが親に代わって財産の管理・処分等を行うことができるため、資産の凍結を防ぐことができると同時に、重要な意思決定を要することが多い賃貸不動産のオーナーにとっては検討の価値がある制度といえます。

なお、親（委託者）は従前どおり、同時に「受益者」の立場として、信託された財産（信託財産）から生じる家賃や売却代金などを受け取る権利（信託受益権）を有するので、引き続き財産的価値は持ち続けて、管理・処分の権限だけを子供らに託すことができます。
したがって、親が元気なうちから子供らに賃貸経営を学ばせて、イザというときにスムーズな資産承継に繋げていくことも可能になるというわけです。
さらに、家族信託には信託契約終了時の財産帰属先を指定することのできる遺言的機能もあり、遺言では実現できない数世代先までの財産の行く先を指定することができるなど、先祖代々の土地を一族で守りたいといった不動産オーナーのニーズにも対応可能な点も、家族信託が注目されている理由のひとつです。

ここまで家族信託のメリットばかりを述べてきましたが、もちろんのこと注意点も存在します。
信託法に基づいてオーダーメイドの設計が求められる信託契約書の作成には、十分な経験と実績を積んだ司法書士ら法律の専門家でないと難しい面も多く、安易に作成することは危険です。
その他にも、税務の面や、ローンの残債がある賃貸アパートを信託財産とする場合は金融機関の承諾が必要になる点など。また、大規模修繕など、今後の計画も考慮して取り組むことも大切です。
家族信託のメリットを最大化させるためにも、賃貸経営にも精通した専門家に依頼しましょう。

シニアライフ相談サロン
めーぷる多摩ニュータウン店では、家族信託コーディネーターや賃貸不動産経営管理士の資格を持った専門家が、法務＆税務の専門家とも連携し、不動産オーナーのための家族信託組成をサポートいたします。

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