カボチャの馬車問題の影響カボチャの馬車、スルガ銀行問題の余波。【2018-10-08更新】 | LIXIL不動産ショップ多摩センター店 中央企画

LIXIL不動産ショップ中央企画、代表の田岡です。

今回は不動産投資市況に関するお話。
今年の春先より連日のように新聞テレビ等のメディアを賑わせてきた「がぼちゃの馬車問題」

「かぼちゃの馬車」問題とは

都内を中心に女性専用のシェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズという会社が、 上場企業のサラリーマンや、医者、弁護士、税理士といった高所得者をターゲットとして、「利回り8％以上、かつ30年間家賃保証」を謳って営業し、「かぼちゃの馬車」の管理業務を全てスマートデイズが行い、家賃保証契約（サブリースといいます）を行うという形で、都内に800棟（部屋数にすると約1万室）ものシェアハウスを管理していましたが、今年に入り「サブリース賃料の支払い完全停止」が通告されるなど、不動産投資家であるオーナーが破綻するケースが相次いだ問題です。

スマートデイズ社とは、2012年8月に設立されて以降、2013年7月期には売上高4億、2017年3月期には300億と急成長した不動産会社です。

スマートデイズ社の悪質なビジネスモデルについては、以下のサイトで詳しく解説されています。

シェアらぶ

そして、スマートデイズ社「かぼちゃの馬車」問題の元凶となっているのが、スルガ銀行による不適切融資問題です。

2018年10月7日の日本経済新聞では、この問題について日曜版の一面にて大々的に取り上げていました。



スルガ銀行問題の余波を受けて、個人による貸家業向けの新規融資が細り始めている結果、2018年第一四半期（1～3月）をピークに投資用アパート価格は下落に転じているという報道です。



（日経電子版より、健美家まとめ）


先にご紹介したシェアらぶさんの記事でも詳しく解説されているように、スマートデイズ社の悪質なビジネスモデルや、それに便乗結託して行われていたスルガ銀行の不適切融資の実態は許せないものがありますが、一方で気になるのは今回の日経新聞の記事内でも取り上げられていた以下のような投資家の姿勢。
 

『「もしかして私、だまされていますか」。不動産投資家の社会人サークルで代表を務める依田泰典さん（41）には最近こんな相談が舞い込んだ。

都内に住む男性は17年に静岡県内で約1億5000万円の物件を購入した。不動産投資の経験は浅かったが、不動産業者が「入居率も高くおすすめ」などと言っていたので、インターネットで周辺の写真を見ただけで購入を決めた。

その後、退去が相次いで収支は赤字に。初めて訪れた現地は駅から遠く、不便さに驚いた。「業者の関係者が一時的に入居するなど偽装していたのでは」とも感じるが、はっきりとした証拠もなく、多額の借金に不安を募らせている。』

・・・1億5000万円もの不動産を購入するのに現地も見に行かずに不動産業者の話しだけを鵜呑みにして購入を決定してしまうようなことはあり得ないと思うのですが。。

都内を中心に800棟も建てられたという女性専用のシェアハウス「かぼちゃの馬車」も、実際には立地が悪い物件が多く、中には現地を見ないで購入を決めているケースも少なくないようですね。

このような話がある度に不動産会社の資質が問われることにもなりますし、なかなか「不動産屋」から脱却して社会的地位が向上出来ないことに繋がるのも非常に残念なことです。


2015年1月の相続税法改正により、相続税の基礎控除が6割に圧縮されたため相続税の課税対象者のすそのが広がりました。そのため、相続税の節税対策として「家賃保証するから借金してアパート経営しませんか？」というような営業が非常に増えています。

しかしながら、家賃保証は絶対に約束されるものではなく（期間の保証はあっても査定家賃の保証はない。多くは2年ごとの見直し条件あり）、減額させられても法的に勝てないということを認識しておく必要があります。 

ましてや、サブリース会社が倒産、もしくは倒産しないまでも今回のスマートデイズのように会社が倒産しかけると家賃は保証されません。

投資家は自分で身を守る必要がありますし、貸家業は立派な「賃貸経営」であることを強く認識するべきです。


「かぼちゃの馬車」に掛けられた魔法は長くは続かなかったようですね。。