今まで不明瞭だった「事故物件」の「告知義務」の基準が明確化！？今まで不明瞭だった「事故物件」の「告知義務」の基準が明確化！？【2021-06-22更新】 | LIXIL不動産ショップ多摩センター店 中央企画

多摩センターを中心に40年以上地域密着で営業を続けるLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社です。
募集を依頼している不動産業者から「高齢者」から入居の希望があるという話を受けた時、どのような返答をしていますか。
死亡リスクの高い高齢者の入居となると、入居中の死亡に対する不安が拭えず断ってしまうということもあるのではないでしょうか。
もし入居中に亡くなってしまったとき次の募集では事故物件として告知をしなければならないのか、そうなった場合は収入に大きな影響があるのではないか等、様々な不安を感じてしまうことでしょう。
高齢者でなくても、現在中高年の孤独死も問題になっていますし、懸念事項はたくさん存在しますよね。
この不安の要因の一つは、事故物件の告知義務に対しての不明瞭さにあるのではないでしょうか。


 

これまで事故物件をめぐる告知に明確な基準はなかった

事故物件になるのは殺人や自殺だけなのか、自然死や事故死も含まれるのか、告知義務はどれくらい続くのか等、事故物件の基準や期間に関しては不動産業者のさじ加減に依存しています。
これは何故かというと、明確な基準が存在しないからです。
その為数十年前の殺人事件の現場であったことを告知する不動産業者もいれば、前々入居者のことだからと数年前の殺人事件の現場となったことを告知しない不動産業者もいるような状況でした。

そして明確な基準が定まっていないということで、判例に関しても様々な結果が出ています。
賃貸物件にて4年間は死亡発生から告知する必要があるよという判決もあれば、50年前の農地で起きた殺人事件についてであっても告知の必要があったとして賠償を命じる判決もありました。
前者の判例を基準にしていたとしても、後者のような判例が出てしまえば賠償しなければならなくなるでしょう。
だからと言って「じゃあ怪しいのは全部事故物件として募集しよう」というようなことをしてしまえば、収入はどんどん減少してしまいます。
その結果、死亡リスクが他より高いと思われる属性の入居者を拒むようになってしまうのです。


 

拒否感のある貸主が多かった単身高齢者

このような死亡リスクの高い入居者に不安感を持ち拒否してしまうような状況に対して国土交通省（以後国交省）が懸念しているのが、貸主の単身高齢者への拒否感です。
高齢者の入居となると入居中の死亡に関してのイメージが強く、どうしても入居に対して不安視してしまいます。
日本賃貸住宅管理協会の調査によると、なんと約8割の貸主が単身高齢者の入居に拒否感を示しているという結果になりました。
高齢化社会が進む日本においてこの結果はまずいということになったのか、国交省入居者は死亡した事故物件について不動産業者が入居予定者らに伝えるかどうかの指針案を初めてまとめました。
告知するべきか否かに対しての基準がしっかりとしているのであれば危険な案件と危険ではない案件がはっきり分かれるので、これまでよりも安心して入居の報告を受けることが出来るようになるでしょう。


 

病死や自然死は告知不要の指針案

まだ正式案ではありませんが、国交省の事故物件をめぐる告知の指針案には老衰や病死などの自然死や階段や入浴中の転倒などの日常生活で起きる事故死は告知の必要ない事案に含まれています。
逆に告知が必要なものとしては他殺や自殺、不慮の事故以外の事故死となります。
もし事故死か自然死かの特定が出来ず不明な場合は、長期間放置され臭いや虫などが発生した場合は告知が必要となっています。
そして告知する必要がある期間に関してですが、売買はずっと告知が必要ですが、賃貸であれば3年間経過した場合は告知をしなくてもよくなります。
このような基準が正式に公表されれば
老衰で家族が様子を見に来たら布団で寝ている状態で発見された
階段を踏み外し頭を強く打って亡くなってしまった
という状態であれば問題なく賃貸を続けることが出来るということや
中高年の入居者の無断欠勤が続いたので上司が様子を見に来たら臭いや虫などが発生した状態で発見された
というような状況であれば3年間は告知義務が発生し事故物件として募集をする必要があるというように、明確に判断することが出来るようになります。



いかがでしょうか。
事故物件の範囲と告知義務の期間についての基準がしっかりとすれば、漠然とした不安から高齢者を拒絶する必要もなくなります。
当社では既にR65不動産の提携パートナーとして、高齢者の賃貸を推し進めています。
単身者が亡くなったとき、つまり孤独死で問題となりやすい死亡後発見が遅れてしまうことを防ぐためのサービスを組み合わせて入居をしていただくといった予防策もしっかりとしていますので、お気軽にお問い合わせください。
多摩センターのLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社でした。