所有者不明の土地が減り取引が活性化するかもしれません！所有者不明の土地が減り取引が活性化するかもしれません！【2021-05-22更新】 | LIXIL不動産ショップ多摩センター店 中央企画

多摩センターを中心に40年以上地域密着で営業を続けるLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社です。
最近テレビでボロボロの空き家の屋根が落ちてきそうな状態になっている、地崩れ等で木やフェンス等が今にも落ちてきそうな状態で放置されているといった状況で、近隣住民が怯えながら生活しているといった特集を見たことがありませんか？
取材陣が所有権者を探すと既に亡くなった方だったり、相続で分割を明確にせず法定相続人全員が「自分のものではない」と主張したり、所有権を持つ人が多く居すぎて身動きが取れない状態になっていたり、住所が古すぎるなど所有権者を見つけることが出来なかったなど…
所有者を見つけることが出来てもどうしようもない状態だったり、そそも見つけられず「何とかしてほしい」と伝えることすら出来ないなどで取材があっても全く解決にならなかったケースが多くありました。
今回は、そのようなケースを何とか出来るかもしれないという話と、そもそもなぜそうなってしまっているのかをお話させていただきます。


 

所有者不明の土地の問題を根本から解消するための法改正案が出た

2月10日、法制審議会（法相の諮問機関）は相続や住所・氏名を変更した時に土地の登記を義務付ける法改正案を答申しました。この結果、相続から3年以内に申請しなければ10万円以下の過料を科すという仕組みが課せられることになります。所有者不明土地は全体の2割程度に達し、土地の有効活用の弊害になっていました。そもそも所有者不明土地とは、誰が所有しているかがわからない土地で相続の際に親の家や土地の名義変更をせず、長年放置することなどで発生する土地の事です。通常、不動産売買の所有権移転では登記が義務ではないのに比べ、異例の厳しい措置となりそうです。結果、このような措置により、取引できる不動産が増える可能性もあります。

■所有者不明土地を減らす為の民法、不動産登記法改正案などの主なポイントについて

 

これまでは「面倒だから」で登記をそのままにすることも可能だった

■いよいよメスが入る、所有者不明土地の減らす試みについて
法制審の総会で民法や不動産登記法などの改正案の要綱を示しました。政府は3月に改正案を閣議決定し、今国会で成立させ、2023年度にも施行する予定です。

いまは相続が発生しても登記は義務ではなく、申請しなくても罰則はありません。土地の価値が低かったり、手続きが面倒と感じたりした場合は放置する例が多いようです。そもそも、登記手続きの流れを把握していない個人も多いというのも現状だと思います。死亡者の名義のまま年月を経れば、所有権の把握は難しくなり、このようような所有者不明土地が増えてしまいます。

所有者が不明の空き家や荒れ地は処分ができず、周辺地の地価が下がったり景観が悪化したりする問題があり、また公共事業や民間の都市開発が一部の所有者不明地のために進まないケースもあります。

法務省によると所有者不明土地が発生する理由の66%は相続登記がないことで、34%が住所変更の不備だと発表しているようです。

改正案では取得を知ってから3年以内に登記を申請しなければ10万円以下の過料を科す。住所変更や結婚などで氏名が変わった場合も、2年以内に申請しなければ5万円以下の過料となるようです。法人が本社の登記変更を届け出ない場合も過料の対象になるようです。

一連の罰則は、法施行後に新たに相続する人らも対象となるようで、施行前の相続などに伴う問題は一定の猶予期間を定めて適用する見通しです。


 

強制になる代わりに手続きの負担も減る！

■所有者不明土地を減らすため、様々な制度改革が進む予定？！
業務が増える事が予想されるため、登記手続きの負担は減らす事が検討されているようです。相続人のうち1人の申し出で登記ができますが、10年間、届け出がなければ行政が法律で定める割合で遺産を配分する「法定相続」にする。相続人が希望しなくても法定相続分の土地を持たされる可能性も出てきます。

今後、行政が住民基本台帳ネットワークで死亡者を把握し、登記に自動的に反映する仕組みもつくるようです。死亡者が名義人だった不動産の一覧情報を発行して親族が簡単に把握できるようにする。

土地やビルなどの建物の共有者が不明でも改修や売却をしやすくする。裁判所の確認を経て公告し、他の共有者の同意で利用目的を変更できる。短期間の賃貸借は共有者の過半数で決められるような流れも作るようです。

裁判所が管理人を選べば、不明の所有者に代わって土地や建物の売却もできる。代金は所有者が判明した場合に備えて供託を予定されています。商業地などでは共有者が分からず、有効利用ができない不動産も多いとのこと。制度が広がれば都市開発が進む可能性もありますので、開発等が進みやすくなるのではないでしょうか？！

今回の法改正が実現すれば、新たな所有者不明土地が生まれることを抑える効果はありそうです。一方で既に所有者が不明になっているへき地の山林などでは、公共事業や民間の開発の対象外なら、引き続き放置される可能性もあり、このような制度改革により、取引できる不動産が増えてくれる事を期待したいです。



いかがでしょうか。
これまでは相続が発生しても住所が変わっても登記はしなくても何も言われませんでした。
その為土地の所有者に連絡をしようとしても亡くなっている方の名義だったり、区画整理や合併前の住所で連絡が取れずどうしようもないということがありました。
そのような所有者不明の土地が無くなってくれれば、特集を組まれていたボロボロの家や崖の持ち主に対応を依頼しやすくなりますし、相続が発生したからと土地の売却の相談に来られた方の登記を確認したところ数世代に渡って登記がなされておらず代襲相続などによって所有者が数十人いるためその全員に許可をもらわなければならなくなるといった事例も少なくなってくれるでしょう。
多摩センターのLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社でした。

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