本当の価値を見極める ～不整形地の資産価値～2021-04-21
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自動車等で移動中、三角形の土地に三角形の家が建っているとか、建物と建物の間に道があり奥に建物があるといった住宅を見たことがありませんか？
そのような土地と道路に面した正方形・長方形の土地でも、同じ面積であれば価値は同じなのでしょうか。
実は、そのような特殊な形状をした土地は正方形の土地などとは土地の価値の算出方法が異なるのです。
特殊な形状の土地は不整形地
土地の形には、正方形、ほぼ正方形、長方形、ほぼ長方形、台形、ほぼ台形、旗竿地、不整形地といったものがあります。
この中で、広義の不整形地と呼ばれるのが「旗竿地」と「（狭義の）不整形地」です。
「旗竿地」とは、字のごとく「竿」のような通路部分の奥に「旗」となる宅地分が広がる形状の土地です。
土地面積があっても、間口が狭いため出入りに支障があったり、陽当りや風通しに難のある物件もあります。
「（狭義の）不整形地」は、これ以外の分類に該当しない、三角形だったり、一言で表現し難い形状の土地を指します。
こうした土地の価値は、どのように計算するのでしょうか。
不整形地の算出方法
今回は「旗竿地」の計算方法を調べてみました。
一般的な土地は、周辺価格相場や、公示地価、路線価などの㎡単価を基準に算出します。
ただこの計算方法では、整形地の価格算定には使えますが、不整形地の場合にはそのまま利用することができません。
こうした場合に参考になるのが、路線価算出時に用いられる補正率の考え方です。
国税庁のHPによると、たとえば「旗竿地」の場合、「奥行長大補正率」「間口狭小補正率」「がけ地補正率」といった補正率が利用できます。
「奥行長大補正率」とは、間口に対して奥行のある、いわゆるウナギの寝床のような地形の場合です。
こうした地形は土地の利用価値が下がる、ということで補正率が適用されます。
「間口狭小補正率」についても、間口が一般的な土地よりも狭いため、通行や建築工事などに支障があり、利用価値の低下が認められます。
そして「がけ地補正率」とは、旗竿地のように想定される整形地から欠けている土地部分がある場合に、価格を調整させるための補正率です。
それぞれの計算方法には細かい条件があり、一言で説明することは困難ですが、一般的な住宅地の場合、旗竿地の路線価は整形地の2～3割ほど価値が下がる計算になるようです。
この考え方を参考にすれば、旗竿地の取引価格についても周辺相場の2～3割減として算定することも可能かと思います。
実際の取引は計算通りにはならない
ただ、この計算方法はあくまでも参考値にしかなりません。
実際には、間口が2ｍの旗竿地と3ｍの旗竿地では、資産価値は全く変わります。
間口2ｍの場合、車を止めてしまうと人が通り抜けることも困難になります。
一方で、間口が3ｍあれば、車を止めた横を自転車で通り抜けることも可能です。
土地としての資産性について、どちらが高いかは言うまでもありません。
また、旗竿地の「竿」と呼ばれる通路部分についても、隣地の通路部分と隣接していれば、面積以上に開放感のあるケースもあります。
いかがでしょうか。
同じ面積でも、不整形地と正方形の土地では正方形の土地の方が価値が高くなります。
机上の空論で算出して「これくらいの価値かな」と思っていても、実際にはその値段では売れないことが少なくないでしょう。
一時期あとのことを考えずに整形地を不整形地にして価値を落とすことで相続税対策になるとしていた業者が少なからずいましたが、不整形地は買主が付きにくく安く買いたたかれてしまうことも少なくなく、長期的に見ればそのような相続対策は下策です。
不整形地を購入するときや土地を一部売却する等のときは、しっかりと相談するようにしましょう。
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ページ作成日 2021-04-21
