「新耐震」と「旧耐震」の境目の話「新耐震」と「旧耐震」の境目の話【2020-11-09更新】 | LIXIL不動産ショップ多摩センター店 中央企画

多摩センターを中心に40年以上地域密着で営業を続けるLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社です。
予算をかけて比較的新しい物件を購入しあまり予算をかけずに修繕をする選択肢もありますが、あまり予算をかけずに古めの物件を購入し予算をかけて大規模な修繕をするという選択肢もあります。
前者であれば今回の話はあまり関係がないのですが、後者のように大規模な修繕を見越して古めの物件にする場合には関係があるかもしれません。



新耐震と旧耐震の狭間の物件を狙う方にはとても重要な話

ものすごく限られた範囲の話で、ほとんどの人が関係しない、そんな話題です。
ただ、ここの点までケアしてくれる不動産会社さんは”当たり”です。
対象となるのは、古めの物件を購入してリフォームしたい方。（あと、このニッチな年代に建てた家を所有する方）
リフォームに軸を置いた住宅探しでは、予算の関係から築年数が古めの物件を狙う場合があります。
流石に旧耐震は問題ありなのですが、ギリギリ新耐震を狙うことは十分に考えられます。
この記事はそんな方向けになります。



旧耐震を選択することはリスクがいっぱい

新耐震と旧耐震の違いは、このブログでも何度かご紹介しているのですが、わかりやすく表現すると、住宅を建築するために必要な強さの規定が見直されたということです。
設計の基準から強さが異なるので、新耐震と旧耐震の差は歴然です。※旧耐震とは言えマシだろうというような考えはやめた方が良いです。
この性能差が大きいため、国は旧耐震の物件を「既存不適格住宅」と呼び、耐震診断・耐震改修の補助制度まで用意して、国を挙げて耐震化に取り組んでいるのです。

様々な補助制度や支援制度を利用するための条件として新耐震であることが求められることも多く、旧耐震の物件を選択することは、地震のリスクを置いておいたとしても、様々な補助制度が利用できなくなる、金銭的にもデメリットのある選択とも言えます。



旧耐震と新耐震はくっきりと分かれているのではなくグレーゾーンがある

さて、本題です。
補助制度の要件として新耐震であることが求められる場合があります。ここでギリギリ新耐震を狙う人に注意が必要です。
新耐震を確認する方法によっては、新耐震・旧耐震の境目が2年ほどズレてしまうからです。

不動産業界では、建築年月を謄本の年月日で表すことが慣習です。謄本の年月日は完成年月日とも言えます。
問題なのは、新耐震・旧耐震は、完成年月日ではなく建築確認日が問われる、ということです。（行政による建築計画の確認プロセスで、建築確認後に実際の工事が始まります）
そして、補助制度などで新耐震が要件になる場合、公的書類で建築確認日が確認できない場合は、昭和56年6月以降が新耐震ではなく、昭和58年4月以降が新耐震として扱われることになります。
この年代の取引では、新築時の図面や書類がなく謄本でしか確認できないケースが多いため、ギリギリ新耐震を狙うのは注意が必要、ということになります。

そして、検討している物件が昭和56年6月～昭和58年3月に該当する場合に、「旧耐震かもしれないので注意が必要ですよ」とアドバイスしてくれる不動産会社はかなり気の利いた（中古の制度に精通した）会社と言えるでしょう。

中古住宅の取引は物件よりもまず不動産会社選びが重要です。
業者選びの判断材料として、新耐震・旧耐震の境目というかなりニッチな問題について投げかけてみるのはいかがでしょうか。



いかがでしょうか。
旧耐震の物件をリフォームする場合、地震だけでなく金銭面のリスクがあります。
そのため「昭和56年6月と書いてあるし、ギリギリ新耐震だろう」と安易に境目の物件に手を出し、新耐震であることを前提に進めていた場合そのプランが崩れてしまう可能性があります。
そのため安易にグレーゾーンの物件に手は出さず、出す場合には旧耐震である可能性を頭から離さないか、グレーゾーンの危険性を十分に理解してくれている不動産会社を選択するようにしましょう。
多摩センターのLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社でした。