いざ、家を売ろうと思った時、難しいことが多くつい査定価格のみで仲介会社をお選びになる人が多く見受けられます。
本日は売却スタート時に売主様に不利となる「囲い込み」についてお伝えいたします。
◆売主様にとって不利となる物件の囲い込みとは？
不動産会社の収入源は、ほぼ売主様や買主様から受領する仲介手数料のみです。
売主様、買主様をそれぞれ別の不動産会社が仲介することを「片手仲介」と呼びます。
一方、一つの不動産会社が売主様も買主様も仲介することを「両手仲介」と呼びます。
この両手仲介をすれば、不動産会社は得られる仲介手数料が２倍になるという仕組みです。
これを物件の「囲い込み」といい、売却の依頼を受けた仲介業者が他社からの紹介を拒否することができるのです。
業界規則では、囲い込みは禁止されていますが、証拠が残らないので大手仲介業者を中心に暗黙の了解で行われているようです。
早く、高く売るためには、同業他社に対してお客様へどんどん紹介してもらった方が断然売却スピードが上がるのですが、どうやらお客様目線では考えられていないのが現状です。
売主様ファーストの当社ではこの「囲い込み」を一切せず、ご依頼されたら速やかに、販売の門戸を広げるべく他業者へ少しでも早く情報提供するようにしています。
◆囲い込みの現状
囲い込みは販売ルートを制限して門戸を狭くするため、売却活動の長期化につながります。
不動産業者が売却にかかる期間は早くて3か月、平均8か月というレポートがあります。
この物件の囲い込みは、大手不動産業者に多くみられるようです。
お客様は大手にお任せしておけば安心と思い、両手が得られる金額までじっくりと待たされてから売却となるのでしょう。
◆囲い込みの手法
まず売主様の大切な不動産売却を依頼された場合、不動産流通システム（通称レインズ）へ登録義務しなければなりません。（一般媒介契約は登録義務なし）
物件情報を拡散させることを目的に作られた不動産業者間の物件情報公開システムですが、
囲い込みはこのレインズに謀ったり、他業者からの問い合わせにわざとゆっくり対応するなどして客付を回避します。
そして、自社のお客様からの問い合わせがあった場合のみ初めてご案内するのです。
また、「売り止め」といって販売を一時中断させる方法もあります。
他業者からの問い合わせが入っても、「売り止めです」や「契約予定です！」など、実際にはまったく話がなくても、お問い合わせを断るのです。
物件情報は公開していながら、他社は客付けができないという状況になります。
もちろん、本当の場合もありますが、現状は外部からは分からないのです。
◆こんな時は囲い込みをされているかも！
「引っ越し前・クリーニング前・リフォーム前のため内覧できません。」
「図面作成中で図面はありません！」
「売主が長期不在のためご内見できません。」
「内見方法は担当者不在で分かりません。」
このように質問をノラリクラリかわされ、内見できないようにするのです。
囲い込みを避ける方法としては、レインズの登録状況を把握することが重要です。
当社では、レインズ登録後登録証明書を売主様へご確認いただいております。
また、2週間に一度の報告時にも反響数として見える化を行い、引合い数などもお伝えすることにしています。
不動産の売却活動を始める上で、難しくて分からないまま媒介契約をしてしまった場合でも遅くはありません！
まだ解決策はあります！
知らぬ間に囲い込みされているのでは？
なかなか売れない・・・
などのお悩みやご不安がございましたら、当社までご相談ください。
正直に、まっすぐな販売活動をさせていただいている当社へお任せください！！
LIXIL不動産ショップ 多摩センター中央企画
ページ作成日 2023-08-18
