担保評価が低い土地を担保にしようとしていませんか？2021-07-25
多摩センターを中心に40年以上地域密着で営業を続けるLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社です。
住宅ローンの事前審査の段階では購入したい物件がまだ決まっていないことも多いため、金融機関にもよりますが担保評価まで行われないことも多くあります。
しかし銀行は担保物件の評価をして、その評価を基に金利設定などの融資条件を決めます。
その為物件によっては予算額まで借りることが出来ない、金利が想定以上に高くなってしまっているということが起こってしまうことがあるのです。
想定以上の金利や想定していた額まで借りることが出来ないとなると、当然資金計画が狂ってしまうため困ったことになります。
そのようなことにならないためには、事前審査の段階で担保評価も依頼した方が良いでしょう。
事前に担保評価が低いことが分かれば、実際に気に入った物件を見つけて申し込みをした後の本審査の結果と想定している条件の乖離を予防することが出来るためです。
銀行は土地の状況を真っ先に確認する！
銀行が担保の評価をどうするのかという視点で物件を見たとき、どのようなポイントから低評価にされてしまうのでしょうか。
一戸建ての場合、一番に確認するのは物件そのものではなく土地であり、この土地の状況によって評価が大きく下がってしまうことがあります。
せっかく担保にするのに、いざという時に借地であったり好きに使えない土地だったら意味がないですよね。
ですから銀行はその土地を自由に使えるかどうか、建物を壊して再建築できるかどうかというのを真っ先に確認しますし、それが最低限の条件となるでしょう。
再建築出来ないとはどういうことかというと、建築基準法ではその土地に道路が最低2メートルは接していないと建築確認がおりないという接道義務というものがあるのです。
そこをクリアできていない土地の評価はガクンと下がりますし。ローンの対象にならないと言われてしまうこともあります。
多摩センター周辺であってもみなし道路の場合は要注意！
この接道義務について様々なケースはありますが、銀行はかなり厳しく評価してきます。
例えばこの接道義務ですが、道路が最低2メートル接していない場合でも隣接している空き地を「みなし道路」として認めますよ、という特例があります。
2018年の建築基準法の改正によって「43条2項2号」道路（「43条但し書き道路」と昔呼ばれていた）と呼ばれるもので、実はそこまで珍しくありません。
しかし銀行はこのみなし道路に関しても、「それが将来にわたって道路とみなされるかどうかわからないと考えてしまうのです。
金融機関側も余裕があるわけではありませんから、後々になって「建築確認が下りないような物件に何故融資してしまったのか」と追及されてしまわないようかなり慎重になってしまいます。
その為例えスムーズに建築確認が下りるはずの物件だったとしても、みなし道路に接道している物件に関しては道路の使用承諾書や建築確認書のコピーなど、銀行側の不安要素を潰せるよう色々な資料を要求されることが少なくないので注意しましょう。
いかがでしょうか。
担保となる土地建物である以上、滞納されてしまうなどで抵当権を行使することになったときのことを考えて土地建物を評価します。
もしも担保となる土地建物が接道義務を満たしていないなど不安要素がある場合には、事前に相談するようにしましょう。
多摩センターのLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社でした。
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ページ作成日 2021-07-25
