多摩センターを中心に40年以上地域密着で営業を続けるLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社です。
不動産の売却に必要なものというと、なんだと思いますか？
どこに聞くかで変わってくることではあると思いますが、筆者はなによりも所有者の判断能力だと考えます。
というのも、もしも所有者が認知症などで判断能力がなくなってしまった場合不動産の売却が困難になってしまうからです。
もしも実家を所有している方が高齢者で、認知症などで判断能力がないと判断されてしまうと、例え既に所有者が介護施設に入っていて実家が空き家になっていたとしても売却が困難になってしまうケースが少なくないのです。
これは判断能力のない所有者を良いように誘導して、判断能力があれば所有者が絶対に断るような売却をさせてしまうようなことから保護するためのものなのですが、その縛りが厳しすぎて本人にとっても売却が必要な状況でも売却が難しくなってしまうようになってしまっています。
判断能力の問題で売却が困難になってしまっている認知症高齢者の住宅ですが、どんどん増えて行っています。
第一生命経済研究所によると今年の段階で既に認知症高齢者が所有する住宅は221万戸に上り、2040年には280万戸に増加すると推計しています。
つまり、2040年には280万戸もの住宅が、売却したくても売却できない空き家候補となってしまうのです。
特にこのコロナ禍でこれまで頻繁に会っていた親と中々会えなくなり、久々に会ったら認知症が進行してしまっていたというケースもあります。
誰かとあって話をしたり散歩をしたりというのは認知症対策に有意な行動でもありますから、コロナ禍の自粛でそれらの行動が制限されたり長期間会えない間に症状が進行してしまう危険性が高くなってしまいます。
さらに会えない期間が長くなることで、毎日話していたら「あれっ？」と感じることが出来たかもしれない初期の異変を察知しにくくなってしまいます。
住人であった高齢者が認知症などで介護施設に入居することになって、その時に売却しようとして売却できなかった住居が空き家となってしまった場合、その空き家が犯罪被害を受けてしまう危険性も出てきます。
空き家となって時間が経過すれば「人の出入りがない空き家」であることは予測されてしまいますので、不法侵入されて犯罪現場とされてしまう危険性がありますし、それが原因で火災の被害なども被ってしまう危険性もあります。
立地によっては害獣が住み着いてしまう危険性もあります。
空き家をそのまま放置するというのは、様々な危険性を内包してしまっているのです。
先述の中で判断能力がなくなると売却が「困難」になるという表現をした通り、認知症などで判断能力がなくなっても売却が「不可能」というわけではありません。
ただ何もせず売却できるのかというと、それは無理でしょう。
というのも事前になんの対策もしてこなかった場合では、「成年後見制度」の利用が必要となるからです。
家庭裁判所に成年後見制度の申し立てをして、家庭裁判所から「成年後見人」を選任してもらい、その成年後見人に財産管理を行います。
不動産の売買契約も代理で行えるのですが、家庭裁判所に申し立てを行う必要がありますし、却下されることもあります。
その上手続きが煩雑であったり成年後見人への報酬等その後被成年後見人（この場合は認知症高齢者）が亡くなるまで継続して費用が掛かるなど不便な点が多くあります。
その為気軽に申し立てが行えるわけでもなく、成年後見制度の利用者は去年の時点で23万人にとどまっています。
何の対策もしないまま認知症になってしまうと先述したような方法で売却できるかかけるしかないような状況となってしまうので、空き家のまま放置するケースが少なくありません。
しかし、判断能力のあるうちであれば対策をすることが出来るのです。
その対策とは「家族信託」や「任意後見制度」などの制度です。
成年後見人は制度上親族もなれはしますが、最終的な判断は裁判所がするため大体の場合は弁護士などの専門家が選ばれます。
しかし任意後見制度であれば事前に誰を任意後見人にするのか選んでおくことが出来ます。
また家族信託は健康なうちに財産の管理を家族に託す制度であり、後見制度よりも自由度が高くより本人の意向を反映できる制度となっています。
これらの対策をすることで、例え認知症となり判断能力が不十分となってしまったとしても問題なく財産管理をすることが出来るようになるのです。
いかがでしょうか。
日本人は健康寿命と平均寿命に開きがあるため、昔でいう「ピンピンコロリ」とはいきにくくなっています。
最近になって亡くなった後のことを考えて相続対策をする方が増えており、それ自体はとても喜ばしいことです。
しかしながら相続対策は亡くなった後のことは対策出来ても、生きている内の対策とはなりません。
認知症などで判断能力が不十分になるリスクを踏まえた、生きている間に関しての対策も忘れないようにしましょう。
中央企画株式会社は家族信託普及協会の家族信託コーディネーターのいる多摩センターの不動産管理会社です。
相続と不動産に強い家族信託コーディネーターですから、多摩センター周辺で財産に不動産があれば是非お気軽にご相談ください。
ページ作成日 2021-07-01
