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多摩市での土地・戸建ての購入の際にもセットバックに注意しましょう!【2021-05-30更新】|LIXIL不動産ショップERA中央企画

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  • 多摩市での土地・戸建ての購入の際にもセットバックに注意しましょう!2021-05-30


    多摩センターを中心に40年以上地域密着で営業を続けるLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社です。
    もしも自宅や近隣の住宅が火事になったり急病人が出た時に、『その場に消防車や救急車が来る』というのを当たり前という風に考えていませんか?
    自転車等で道が塞がれているなどの例外はあっても、実際にそれが普通だと思っている方が多いでしょう。
    これは建築基準法によりそうなるようにしているからなのですが、古くからの市街地に元から建っている建物に関してはそれは適用されていません。
    そのような土地・建物を購入するときに気を付けなければならないポイントの一つが、セットバックです。



    多摩センターでも例外を除き建築物は消防車などが通れる道路にしか建てられない


    多摩市にもそのような場所がありますが、街を歩いていると住宅の敷地と道路の境界が凸凹しているのを見かけますよね。
    不動産のチラシ、広告で時々みかける「要セットバック」の注意書きが関係していきます。
    建築物の敷地は、原則として『建築基準法に定める幅員4m以上の道路に間口が2m以上接していなければならない。』という決まりごとがあります。
    これは、防災の観点から、消防車が入れるような道路が整った街づくりをしたい考えがあります。

    ですが、古くからの市街地などには幅が4mに満たない道路が数多く存在します。
    基から存在してそこに住んでいるのに、ある日突然「法律でこいういうのダメになったから早くなんとかして」と言われても困ってしましますよね。
    そのため、建築基準法が適用される以前(昭和25年11月23日以前)、または都市計画区域に編入される以前から存在し、それに沿って建物が立ち並んでいたような幅員4m未満の道路で特定行政庁の指定を受けたものは、道路とみなすことになっています。
    このような道路を「42条2項道路」あるいは単に「2項道路」などと言いますが、いわゆる建築基準法の道路の指定を受けているか否かがポイントになります。
    建築基準法上の道路とみなされて建物の建築が可能となる代わりに、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させなければなりません。
    多摩センターのようなニュータウンとして開発されてきています多摩市全域で要セットバックを気にしないでいられるわけではないので注意が必要です。


    セットバックが記載されている敷地の面積はいずれ小さくなる


    道路の両側の敷地でそれぞれ後退することによって将来的に4mの道路幅員を確保しようとするものであり、この敷地境界線の後退を「セットバック」といいます。不動産の広告などでは「SB」と略してその面積が表示されていることもあります。
    また、道路を挟んで向かい側が川や崖地などの場合には、向かい側の道路境界線から4mの位置まで一方的にセットバックをする必要がある物件も存在します。
    既存の道路中心線から2mの位置が敷地と道路の境界線とみなされるため、セットバックした部分の土地は、たとえ個人の所有のままであっても建ぺい率や容積率を算定する際の敷地面積には含まれません。セットバックによって有効な敷地面積が大きく変わることもあり、建築できる面積にも大きく影響がでる場合がありますので注意が必要です。



    セットバックはこんなにも敷地面積に影響する!


    (例)

    仮に上記のような土地に建替えをする場合、セットバックがなければ、建蔽率50%容積率100%ですので、最大1階40㎡・2階40㎡ 合計延べ床面積80㎡の家が建ちますが、
    今回はセットバック面積が7㎡含まれてるため、建築できる有効敷地面積は約73㎡という事になり、最大1階36.5㎡・2階36.5㎡の合計延床面積73㎡までの家しか建てることが出来ません。
    73㎡しか建物が建てられないのであれば、この土地を買わなかったのに・・・という事にならないように注意が必要です。
    また、セットバック部分は道路とみなされるため、その部分に建物はもちろんの事、塀や門などを立てることは出来ず、玄関のドアを開けた際にドアがセットバック部分へはみ出るような設計も認められません。

    前面道路の幅員が4m未満の場合には、将来建て替えた場合、既存の建物と同等の広さの建物が建てれないことがありますので、購入前にチェックが必要です。今は中古物件を購入して自分たちにとっては支障がなくても、将来建て替えするとき、あるいは売却するときに影響が出ます。
    特に前面道路が狭い場合は、セットバック面積を敷地面積から引いてみてどのぐらいの建物が建てられるのかを逆算してみましょう。
    計算してみて、建物の延床面積が70㎡以上建てられないような土地になりますと、戸建て用地としてはあまりいい土地ではありません。将来の土地の資産価値にも特に影響が出ますので注意しましょう。



    いかがでしょうか。
    ノックバックにより建て替えをすると前と同じ広さの家を建てられないというケースもあるので、現地に内見に行ったときに道が狭かったなど「怪しいな」と感じた時にこのノックバック(略称ではSB)の表記がないかをよく確認しておいたほうが良いでしょう。
    個人的にはその地域の環境を考えるとノックバックそのものは必要なものではあるので、あまりノックバックを悪いものとして考えないようにしてほしいとも思っています。
    また多摩センターのような開発がされた地域であればセットバックが必要な土地建物はないかと若い頃は過信していたのですが、何となく「多摩市 セットバック」で検索したら要セットバックの土地を見つけました…
    やはり古くからの土地建物の購入を検討されるなどのときは気を付けたほうが良いでしょう。
    多摩センターのLIXIL不動産ショップ 中央企画株式会社でした。
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    ページ作成日 2021-05-30

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