旗竿地など不整形地の土地を売却する際の注意点　不動産売却コラム | LIXIL不動産ショップ多摩センター店 中央企画

売れにくい不整形地とは

不整形地とは、一般的な土地のように正方形や長方形になっていない歪な形をした土地のことです。特殊な形をした不整形地には、どのような形があるのでしょうか？売れにくい4種類の不整形地について解説します。

旗竿地

旗竿地（はたざおち）とは、道路に接道している部分が細長く、奥に土地部分が広がってる地形です。細長い部分に奥に土地が広がっている状態が、竿に旗をかけたような形に見えることからこの名前がつけられています。

接道部分が少なく、奥まった場所に土地があるため、道路からの騒音が少ないのがメリットです。しかし、細長い土地部分の横は隣地となっている場合がほとんどです。隣地に家屋が建っていると、ちょうど奥まった土地部分の目の前が建物になります。隣家との距離が近く、日当たりや風通しはよくありません。そのため、土地を活用するのが難しい場所となりやすいです。

三角地

三角地とは、その名の通り三角形の土地のことです。基本的に家は長方形か正方形の四角形となっています。そのため、三角形の土地に家を建てる場合は、必ずデッドスペースが生まれてしまいます。土地の面積が小さいと、その分家を建てる面積も小さくなってしまうため、売れにくい不正地形の一つです。

土地を有効活用するには、三角形の家を自由設計する必要があります。しかし、自由設計で家を建てる場合、通常の家を建てるよりも費用が高くなりやすいため、現実的に有効活用しづらいのが懸念点です。

傾斜地

傾斜地とは、土地部分が斜面になっており高低差がある土地のことです。敷地内に斜面があるため、そのまま家を建てることができません。傾斜地に家を建てるとなれば、盛土か切土を行って傾斜をなくす作業が必要です。土地改良工事に費用がかかることから、売れにくい不整形地と言われています。

ただし、傾斜地の標高の高い部分に合わせて土地改良を行った場合、見晴らしが良く風通しや日当たりが良い家を建てられるかもしれません。工夫次第では高値で売れる可能性があるでしょう。

がけ地

がけ地とは、傾斜地の中でも傾斜角が30度以上の急斜面になっている土地をさします。土砂崩れや地滑りなどのリスクが高いことから、建築規制範囲に該当する可能性が高い土地です。そのため、家を建てて土地を活用することは難しいでしょう。
がけ地は危険性が高いため、用途が限られてしまいます。活用方法を見つけるのが難しいため、売れにくい土地とされています。

不整形地が売れない理由とは

ここまで、売れにくい不整形地を4つご紹介しました。歪な形をしているため、整形地に比べて売れにくいのが懸念点です。実際、不整形地が売れない理由にはどのようなものがあるのでしょうか？ここでは、3つの理由を解説します。

土地を活用するのが難しいから

不整形地は、整形地と異なり歪な形をしています。例えば旗竿地に家を建てると、隣家に隠れて日当たりや風通しが悪く、全体的に暗くてじめじめとした家となりやすいです。せっかく土地を購入して家を建てるとなれば、日当たりが良くて気持ちのいい家を建てたいものです。

歪な形をしている土地では、整形地のように家を設計することができません。正方形や長方形の家を建てようとすると、必ずデッドスペースが生まれます。その分建てられる建物が小さくなってしまうため、土地を上手く活用するのが難しくなります。間取りや部屋の構造なども好きなように設計するのが難しいため、購入者は少なくなるでしょう。

活用方法をイメージするのが難しい土地は、必然的に購入を懸念する人が多くなります。そのため、不整形地の土地を購入する人は少ないのです。

また、不整形地の中でも傾斜地やがけ地ともなれば、土砂崩れなどの危険が伴います。傾斜部分などを上手く埋められれば活用のしがいもありますが、現実的に家を建てるのが難しい場所です。災害リスクが高い土地は、不整形地の中でも特に売却するのが難しくなるでしょう。

ローンを組むのが難しいから

不整形地の場合、住宅ローンの審査を通すのが難しくなる問題もあります。通常、土地や家を購入する場合、購入の対象物に対して担保権を設定します。担保権とは、ローンを組む時にお金が返せなくなった時のことを想定して設定契約をし、万が一お金を返せなくなった時に回収する権利を確保することです。

基本的には担保権を設定することで、金融機関からの借り入れが認められます。しかし、不整形地の場合は買い手がつきづらいことから、担保として認められない場合が多いです。通常の土地に比べて土地の評価が全体的に低いこともあり、売却しても値段がつきづらいためです。

担保として売却することができないため、借り入れを認められないケースが多いでしょう。ローンの審査が通らなければ、キャッシュで購入できる人は少ないため、結果的に不整形地は売れづらくなってしまいます。

土地の評価方法
土地の評価方法は、4つの価格を基準に行います。

・実勢価格：不動産市場で売買されている価格

・地価公示価格：国土交通省が決めた標準地の価格を公示することで、周辺の土地の基準を作る

・路線価：ある地域の道路に面した標準的な宅地1㎡あたりの土地評価額

・固定資産税評価額：基本的には公示価格の約70％の金額

不整形地を評価する場合は、通常の土地評価方法を基に算出していきます。評価方法を調べる場合は、先に土地の評価方法を調べたうえで不整形地の評価方法を確認するのがよいでしょう。

不整形地の評価方法
不整形地の評価方法は、4つの方法で行われます。

・整形地に区分して評価：整形地の集まりに分類できる場合に適用

・計算上の奥行き距離を評価：間口を基準に面積が同じになる整形地を想定して計算

・近似整形地を基に評価：元の土地の形に似た整形地を求めて計算

・差引き計算で評価：近似整形地と隣地の整形地を合わせた後に、隣地の評価額を引いて計算

不整形地の形によって、評価方法は異なります。計算上の奥行き距離を評価する方法は、どのような形の不整形地でも使われるため、よく使われる計算方法です。

法律の制限が多いから

不整形地は歪な形をしていることから、建築基準法を満たすのが難しいという理由もあります。建築基準法の条件に、建物を建てる場合、幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上建物が接することが求められます。この条件を満たさなければ、建物を建てることはできません。

不整形地の中には、その基準を満たすのが難しい土地もあるでしょう。例えば旗竿地の場合、竿になっている部分が2ｍ以下ならば、建物を建てることはできないということです。建築基準法を満たさない不整形地は、どのような工夫をしても建物を建てることは不可能です。そうした問題から、売れずに残り続ける場合もあります。

不整形地を高く売るポイント

不整形地は売るのが難しく、現実的に活用するのが難しい場合もあるとお伝えしました。しかし、アイデア次第では不整形地を高く売ることができます。高く売るための4つのポイントを紹介するので、自分に土地に合う方法があるか確認してください。

広さがあるなら分筆して売る

不整形地の中でも、土地の面積が大きいものであれば、分筆して売る方法があります。例えば、旗竿地の場合は竿の部分と旗の部分を分筆して、綺麗な正方形・長方形とそうでない部分を分けることで、売れやすくなります。三角地の場合も同じく、三角形の土地の中から上手く四角形の部分とそうでない部分を分けると、整形地となるでしょう。

整形地を作ることができれば、不整形地の時には売れなかった高値でも売却できる可能性が高くなります。しかし、土地の分筆を行うには手続きが必要です。手続きには費用もかかるため、分筆を行う際は確認しておきましょう。

また、不整形地の中には分筆できない土地もあります。分筆することによって、土地の面積が0.01平方メートル未満になる場合などです。他にも、景観保持など条例によって分筆が禁止されている地域もあります。

分筆を検討する時には、予め分筆できる場所なのか確認しておきましょう。土地の正しい面積などを測るためには、専門業者への依頼が必要です。分筆に必要な手続きやかかる費用については、後に解説しております。

分筆に必要な手続き
分筆を行う場合は、それぞれに分けた土地を登記し直す必要があります。それを、分筆登記といいます。分けた土地を別々に登記簿に登録し直す手続きです。ただし、分筆を自ら行うことはできません。登記簿に登記するには、分筆した土地の面積を測り直されなければいけないからです。

そのため、分筆登記を行う場合は、基本的に土地家屋調査士に依頼して手続きを進めます。専門業者に依頼したら、法務局・役所での調査が始まり、その後現地での立会調査を行う流れです。境界が定かでない場合は、境界確定測量を行い、境界確定所を作成します。
その後、測量結果に基づいて分筆案が提案されるので、その案に従って境界線を明らかにするための境界標を打ち込みます。

分筆する場所が決まったら、土地家屋調査士が分筆登記に必要な書類を作り、法務局に提出すれば手続き完了です。基本的には、業者に任せる流れとなるため、土地家屋調査士の手配さえ行えれば手続きに走り回る必要はありません。

分筆に必要な費用
分筆に必要な費用は、主に2つです。

・登録免許税

・土地家屋調査士への報酬

登録免許税は、法務局に登記をする際に必要になる税金です。分筆登記の場合は、土地を分筆した数に1,000円をかけた費用がかかります。例えば、4つに分けた場合は、4×1,000円=4,000円という計算です。

土地家屋調査士への報酬額は、依頼内容によって異なります。境界確定測量を行う場合は、必要作業数が増えるためその分費用はかかります。依頼する業者によっても費用は異なりますが、数万円～100万円程かかると考えておきましょう。

隣地に売却する

隣地に売却する方法もあります。不整形地のある土地の周辺は、同じように不整形地となっているケースが多いです。隣地と土地を合わせて整形地が作れれば、隣地の所有者にもメリットとなります。土地を買い取ってもらう必要がありますが、整形地となれば隣地の所有者も持て余している土地を売却しやすいです。

交渉をして購入の同意をしてもらう必要があるため、不動産会社や弁護士に間に入ってもらうと交渉しやすくなります。売買の契約問題もあるため、隣地に売却する場合も不動産会社や弁護士を通すのが安心です。

土地の形状を活かした家を建てる

不整形地が売れにくい理由の中には、購入検討者が家を建てるイメージがつきづらいというものもあります。そのため、予め土地の形状を活かした建物を計画し、建物付きで売却をすれば購入しやすくなるでしょう。

不整形地ならではの建築プランを提案できれば、不整形地だからこその魅力を引き出せます。他にはない物件を手に入れられるため、購入検討者を増やせるでしょう。付加価値をつけられれば、高値で売れる可能性もあります。

不動産会社に買い取ってもらう

高く売るための工夫をする時間がとれず、現状のまま不整形地を売却したい方もいるでしょう。そのような方は、不動産会社に買い取ってもらうのが一番です。不整形地の買い取りを行っている不動産会社であれば、すぐに買い取ってもらえるでしょう。

買い手を探す必要がないため、不動産買取を行っている業者にお願いすれば、遅くても1ヶ月程度で引き渡しまで完了します。早く手放したい、面倒な手続きをせずに買い取ってもらいたい人は不動産買い取りを利用するのも一つの手です。

まとめ

不整形地の土地を売却する際の注意点について解説しました。不整形地は通常の土地に比べて売却が難しく、買い手がつきづらい土地です。高く買い取ってもらうためには、分筆・隣地に売却する・不整形地ならではの家を建てる・不動産買取を利用するという方法があります。

土地は所有しているだけで税金がかかってしまうものです。少しでも早く、高く手放したい人は、ぜひ今回紹介した方法を試してみてください。ご自身の土地にあった売却方法を見つければ、不整形地でも高値で売却できるかもしれません。