不動産売却にかかる期間、売却の流れと出来るだけ早く売るポイント　不動産売却コラム | LIXIL不動産ショップ多摩センター店 中央企画

不動産売却にかかる期間

まずは、不動産売却にかかる期間について紹介します。
不動産売却にかかる全体の期間と、不動産売却の流れに合わせた期間の目安を解説していきます。

不動産売却にかかる期間の目安

不動産売却にかかる期間の目安は半年程度です。
LIFULL HOME'Sの調査によると、不動産会社に連絡をしてから売買契約までにかかった期間のTOP5は下記の通りです。

・6か月以上9か月未満・・・19.7%

・3か月以上6か月未満・・・18.5%

・3か月未満・・・16.7%

・1年以上2年未満・・・16.4%

・9か月以上1年未満・・・13.6%

一番多かったのは「6か月以上9か月未満」となりましたが、どの期間も大きな差はありませんので、売却にかかる期間についてはあくまで目安と考えておくのが良いでしょう。

所有している不動産の立地や物件の種類、築年数などの条件によって売却期間は異なりますが、早く売却するためのコツもあります。
詳細は後述しますが、売却価格の設定や依頼する不動産会社によっても売却期間は前後するため、適切な金額や不動産会社を選定する必要があります。

不動産を売却する流れ

それでは、不動産売却の流れとそれぞれにかかる期間について紹介します。
不動産売却の全体の流れをイメージすることで、どこに時間を割くべきなのか把握することができます。
不動産売却の流れを見ていきましょう。

不動産会社に査定を依頼する

まずは、所有している不動産について、不動産会社に査定を依頼しましょう。
立地や物件の状況によって金額は変動し、売却のしやすさや売却想定期間の設定に大きく影響します。
不動産会社に査定をしてもらった金額で必ず売れるとは限りませんが、売却金額と周辺の相場を把握することが大切です。

ここで注意しておきたいのは、地域の特性を理解した会社や購入希望者を多く抱えている会社などさまざまな不動産会社があることです。
どの不動産会社に査定を依頼しても大きく査定金額が変わることはありませんが、売却を検討している人にとっては少しでも高く売却できることが望ましいですよね。
そのため、最終的に依頼をする不動産会社は一社でも問題ありませんが、査定を依頼する際は複数の不動産会社に依頼するのがおすすめです。

媒介契約を獲得するために査定金額を高く出す不動産会社もあるため、査定の金額について説明を受け、納得できた不動産会社に売却活動を依頼するのが良いでしょう。

媒介契約
売却活動を依頼する不動産会社が選定できたら、選定した不動産会社と媒介契約を締結しましょう。
売却価格の査定から媒介契約の締結まで、2週間～1か月が目安となります。
媒介契約には3つの契約形態があり、それぞれに特徴があります。

専属専任媒介契約
契約形態の1つ目は、専属専任媒介契約です。
専属専任媒介契約とは、不動産会社1社としか媒介契約を締結できない契約形態のことです。
専属専任媒介契約を締結した不動産会社には、5営業日以内にレインズに物件情報の登録をすることと、1週間に1回以上売主に進捗を報告する義務が課せられます。

専属専任媒介契約で不動産会社と媒介契約を締結すると、不動産会社は購入希望者が見つかれば売主側の仲介手数料を受け取ることができるので、優先的に売却活動をしてくれる可能性が高くなります。

専任媒介契約
契約形態の2つ目は、専任媒介契約です。
専任媒介契約とは、不動産会社1社との媒介契約と、売主本人が購入希望者を探すことができる契約形態のことです。
専任媒介契約を締結した不動産会社には、7営業日以内にレインズに物件情報の登録をすることと、2週間に1回以上売主に進捗を報告する義務が課せられます。

専任媒介契約で不動産会社と媒介契約を締結すると、専属専任媒介契約と同様に不動産会社は1社にしか依頼をしていないため、業務の優先順位が上がりやすくなり、売却期間が短くなる可能性があります。

一般媒介契約
契約形態の3つ目は、一般媒介契約です。
一般媒介契約とは、複数の不動産会社との媒介契約と、売主本人が購入希望者を探すことができる契約形態のことです。
一般媒介契約を締結した不動産会社は、レインズの登録や売主への報告は義務ではありませんが、しっかりと対応してくれる不動産会社に依頼するのがおすすめです。

義務ではないからと言って媒介契約締結後何も連絡がなければ、売却活動をしてくれているか不安になりますよね。
一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼することで購入希望者を早く見つけられると思われがちですが、物件によっては不動産会社の業務の優先順位が落ちてしまう傾向にあります。

そのため、まずは専属専任媒介契約か専任媒介契約で信頼できると感じた不動産会社1社に売却活動を依頼して、様子を見るのがおすすめです。

売却活動

不動産会社と媒介契約を締結したら、不動産会社が売却活動を行います。
売却活動の期間は、1か月～3か月が目安となります。

媒介契約を締結した不動産会社は、ネットやチラシへの物件情報の掲載や、既存顧客へ物件の打診を行い購入希望者を探します。
購入希望者が見つかると、次は物件の内覧になりますので、印象を良くするためにも物件の清掃を行っておきましょう。

内覧

購入希望者が見つかると、内覧をしてもらいます。
購入希望者が内覧をする際、基本的には不動産会社の営業担当が物件の案内をしますが、売主が物件をアピールするために同席をすることもできます。

物件周辺や最寄り駅のお店、生活環境の良さなどを伝えられるようにしておくと、内覧時に購入希望者との会話が弾み、好印象を持ってもらえます。

買付(購入申込書)をもらう

内覧で物件を気に入ってもらえたら、不動産会社を経由して買付(購入申込書)をもらいます。
買付(購入申込書)には購入希望者の希望価格や設備、入居時期などの条件が記載されているため、他の購入希望者の条件などと比較して、不動産会社と相談しながら売買契約を締結するか検討しましょう。

不動産会社との相談に時間をかけすぎると、購入希望者は他の物件を見つけてしまう可能性があるので注意が必要です。
買付(購入申込書)は法的な効力はなく、申し込みをキャンセルできる点は覚えておきましょう。

売買契約

買付(購入申込書)の内容に双方が合意すると、次は売買契約となります。
売買契約は、事前に売買契約書の読み合わせを行うので、以下のような項目に注目しながら内容を確認しましょう。

・売買物件の表示

・売買代金や手付金などの金額と支払い日

・土地の面積・土地代金の精算

・所有権の移転と引き渡し日

・付帯設備等の引継ぎ方法

・税金の精算

・手付の解除

・契約違反時の解除等

・ローン特約

・瑕疵担保責任

不動産の引き渡し時期などはもちろん、買主がローンを組むのかを確認しローン特約の内容をチェックしておくことで、売買契約後に契約破棄にされるリスクが軽減されます。

引き渡し・決済

売買契約が締結された後は、不動産の引き渡しと決済です。売買契約をしてから引き渡しと決済までは1か月～3か月が目安となります。売買契約を結んでから2週間～1か月経過すると買主のローン審査の結果が通知されるため、その後不動産の引き渡し日を設定します。

基本的には売主は買主からの連絡が来るまでやることはありませんが、ローン審査が通過したらスムーズに引き渡しを行えるように、物件の整理や残債がある場合は金融機関へ連絡しておくことをおすすめします。

これらが全て終われば不動産の引き渡しと同時に売買代金を受け取り、残債の完済と登記費用、仲介手数料の支払いなどの手続きを済ませ、不動産の売却は完了します。
 

不動産売却の期間が長引く要因

不動産売却の期間が長引いてしまうことを懸念している人もいるのではないでしょうか。
不動産売却の期間が長引く要因として、以下の5つを紹介します。

・適正価格で売りに出していない

・売却の時期が悪い

・住宅ローンが残っている

・営業担当のやる気がない

・競合物件が魅力的

1つでも当てはまる項目があれば、見直しを検討してみましょう。

適正価格で売りに出していない

不動産売却の期間が長引く1つ目の要因は、適正価格で売りに出していないことです。
不動産の売却を検討する際は、周辺の相場から高すぎても安すぎても売れ残ってしまう可能性があります。
周辺の相場から高い金額で売りに出していると購入希望者は安い物件に目が行くため、売却しづらくなります。

また、周辺の相場から安すぎる金額で売りに出しても「売主が焦って売りに出しているからもう少し価格が下がる可能性がある」と捉えられ、売却期間が長引く要因となります。不動産会社からの査定を確認し、自分でもネットなどで相場を調査して周辺の相場を把握しておくことが大切です。

売却の時期が悪い

不動産売却の期間が長引く2つ目の要因は、売却の時期が悪いことです。
一般的に不動産市場は1月～3月が活発になると言われています。
日本の年度の変わり目が4月のため、入学や入社など新年度に合わせて引越しをするために1月～3月に物件の購入を検討する人が多いです。

このような不動産が売れやすい時期以外で売りに出していると、物件を探している人の数が少ないため売却期間が長引く要因となります。地域によっても最適な売り出しのタイミングは異なるため、売り出しの価格と合わせて不動産会社と相談しながら決めるのが良いでしょう。

住宅ローンが残っている

不動産売却の期間が長引く3つ目の要因は、住宅ローンが残っていることです。
住宅ローンが残っていても不動産は売却できますが、不動産の引き渡しの前に売却価格や手元の資金で完済するのが条件となります。

売却価格の低めの設定や誤った資金計画を立ててしまうと完済ができなくなってしまうため、売却期間が長引く要因となります。
住み替えの費用や諸費用などの資金計画を正しく行い、売却価格と合わせて完済の目途が立ってから売却活動を行うのが良いでしょう。

営業担当のやる気がない

不動産売却の期間が長引く4つ目の要因は、営業担当のやる気がないことです。
媒介契約を締結した不動産会社の営業担当のやる気がないと売却期間が長引く要因となります。
どんなに好条件な物件であっても、その物件を扱う営業担当が物件情報の掲載や営業活動を行わなければ購入希望者を見つけることはできません。

大手不動産会社でも、営業担当によっては知識や経験不足による話の根拠のなさや、相手にわかりやすく伝えられず不信感を与えてしまうこともあります。
大手不動産会社であれば必ず短期間で売却できるわけではないので、ネットの口コミや、実際に担当者と話して信頼できる人に任せるのが良いでしょう。

競合物件が魅力的

不動産売却の期間が長引く5つ目の要因は、競合物件が魅力的なことです。
所有している不動産を売却する際にどのような物件が売りに出されているかを確認するのが大切です。
条件が似ている物件で、間取りや最寄駅からの距離、金額などが優れている物件があれば購入希望者はそちらに流れていくため、売却期間が長引く要因となります。

また、売りに出すときに競合物件がなかったとしても、売却活動をしている最中に競合物件が出現する可能性もあるため注意しましょう。

家の売却期間を早めるポイント

ここまで不動産の売却の流れや売却期間が長引く要因を紹介しましたが「売却期間は早めることができるのか」と考えている人もいるのではないでしょうか。 売却期間を早めるポイントについて、以下の5つを紹介します。

・適正価格で売却する

・不動産市場が活発な時期に売却する

・不動産会社と専任媒介契約を結ぶ

・不動産を清潔に保っておく

・不動産会社に買い取ってもらう

それでは、1つずつ解説していきます。

適正価格で売却する

不動産の売却期間を早める1つ目のポイントは、適正価格で売却することです。
先述したように、不動産の売却価格は高すぎても安すぎても売却期間が長引く要因となるため、売却する際は適正価格を把握することが大切です。

適正価格を把握するために、複数の不動産会社に売却査定の依頼や、自分でもネットなどで周辺相場の調査をしましょう。
売りに出ている条件が似ている物件などを調査し、周辺の相場を把握してから適正価格で売りに出すことで、売却期間を早めることにつながります。

また、売りに出す際は理想の売却価格と売却価格の最低ラインを決めておくと良いでしょう。
売却価格の最低ラインで売りに出していると、購入希望者から価格交渉をされた際に応じることができなくなり、せっかくの購入希望者を逃してしまうことになります。

まずは不動産会社から提示される過去の成約情報などから適正価格を知り、理想の売却価格に近い金額で売りに出しましょう。

不動産市場が活発な時期に売却する

不動産の売却期間を早める2つ目のポイントは、不動産市場が活発な時期に売却することです。
不動産市場は1月～3月が最も活発になるため、この時期に売却をすることで売却期間を早めることにつながります。
ただし、活発な時期だからこそ競合物件が多く出てくる可能性がある点には注意が必要です。

新年度に新居での生活ができるように1月～3月に購入物件を探す人が多くなるため、売却期間を早めたい場合はこのような時期を狙って売りに出すと良いでしょう。

不動産会社と専任媒介契約を結ぶ

不動産の売却期間を早める3つ目のポイントは、不動産会社と専任媒介契約を結ぶことです。
不動産会社と専任媒介契約を結ぶことで、その物件の売却活動を優先的に行ってくれる可能性が高くなります。

一般媒介契約で複数の不動産会社に依頼したほうが窓口が広がると考える人もいるかもしれませんが、専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を締結した不動産会社には、レインズの登録が義務付けられます。
レインズに登録すればどの不動産会社でもその物件の情報を見ることができるので、購入希望者がいれば紹介してくれます。
また、専任媒介契約にすることで売主がやり取りをするのはその1社だけで済むため、手間がかからなくなるのもメリットと言えるでしょう。

媒介契約後3か月経過すれば、他の不動産会社への切り替えや一般媒介契約への切り替えもできるので、まずは信頼できる不動産会社に専任で依頼するのがおすすめです。

不動産を清潔に保っておく

不動産の売却期間を早める4つ目のポイントは、不動産を清潔に保っておくことです。
特に住宅の売却をする場合には、内覧してもらったときに好印象を持ってもらうために建物内や敷地内を清潔に保っておくことが大切です。

内覧の日の前に購入希望者が近くを通った際に外観だけ見る場合もあるため、内覧の日が決まってから慌てて綺麗にするのではなく、売りに出す前から清潔に保っておくことで売却期間を早めることにつながります。

不動産会社に買い取ってもらう

不動産の売却期間を早める5つ目のポイントは、不動産会社に買い取ってもらうことです。
不動産会社が転売を目的として不動産を買い取るケースがあり、購入希望者を探す手間がない分短期間で売却できる可能性があります。

ただし、不動産の買取は仲介で売却する場合の7～8割の金額での売却となる点には注意が必要です。
なかなか購入希望者が見つからず、売却が長期化してしまっている場合には維持費を負担し続けることになるため、不動産会社に買い取ってもらうのも一つの選択肢です。

まとめ

今回は、不動産売却の期間について紹介しました。
不動産の売却期間が長引いてしまう要因にはさまざまなものが考えられますが、ポイントを抑えることで売却期間を早めることができます。

売却期間を早めることで維持費の負担が軽減され、資金計画やライフプランを立てやすくなります。
適切な売却期間で売却ができるように、不動産の売却の流れや売却時のポイントについて正しい知識を身に付けておきましょう。